Bước 1: Lựa chọn mảnh đất để xây dựng
Thực tế: Dĩ nhiên ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất tốt, nhưng như thế nào là tốt không phải ai cũng biết, và cũng chưa chắc có nhiều tiền là mua được một mảnh đất tốt. Lời khuyên: Theo kinh nghiệm của chúng tôi khi lựa chọn mảnh đất cần căn cứ trên nhiều yếu tố: (Chúng tôi không xét đến khía cạnh kinh tế vì yếu tố này mang tính chủ quan phụ thuộc vào mỗi người )
- Vị trí đẹp trong tổng thể khu đô thị: một mảnh đất nằm trong một khu đô thị đang phát triển, với một cơ sở hạ tầng hoàn hảo và hệ thống công trình phục vụ tốt sẽ là yếu tố nên được xét đến đầu tiên.
- Vị trí đẹp trong cục bộ khu dân cư: Nếu có ý định kinh doanh thì nhà mặt phố đương nhiên cần xét đến đầu tiên. Còn nếu chỉ định tìm một nơi để ở thì nên chọn các khu dân cư văn hoá, nếp sống văn minh, sạch sẽ, trật tự đảm bảo. Một mảnh đất tốt phải là một mảnh đất có nhiều điều kiện thông thoáng, có thể gần ao hồ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chất lượng cao...
- Sau khi xác định được khu đất cụ thể, nếu điều kiện cho phép, hãy lựa mảnh đất có hướng tốt nhất cho mình. Cần phân biệt rõ các quan niệm về chọn hướng nhà: đầu tiên nên chọn theo hướng tốt cho vi khí hậu. Một ngôi nhà có hướng đẹp nhất khi quay về hướng chính Nam hoặc Đông Nam,Tây Nam. Nhà hướng chính Tây thường nóng và chói vào buổi chiều, nhà hướng Đông bị chói vào buổi sáng và bị gió lạnh từ hướng Đông Bắc. Một yếu tố cần quan tâm nữa là chọn hướng nhà theo phong thuỷ. Có thể hướng nhà này là tốt cho người này nhưng lại xấu với người kia. Hướng này phụ thuộc vào tuổi của chủ nhà.
- Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: không nên chọn đất trên mộ phần, không nên chọn đất trên các ao hồ san lấp vì sẽ phải tốn nhiều chi phí cho việc làm móng cọc, không nên chọn đất tại khu có địa hình thấp dễ gây ngập lụt, v.v...
Bước 2: Các bước chuẩn bị đầu tiên
Thực tế: Nhiều người lúng túng không biết việc đầu tiên phải làm khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà là gì, nên tâm lý thường muốn hỏi chỗ này một ít chỗ kia một ít, nhưng những thông tin nhận được không phải lúc nào cũng chính xác..
Lời khuyên: Quý khách có thể tham khảo theo các kinh nghiệm dưới đây của chúng tôi.
- Chuẩn bị về mặt tài chính: Tất nhiên không có tài chính thì không thể xây nhà, nhưng cần chuẩn bị bao nhiêu cho căn nhà của mình. Trước hết cần xác định rõ nhu cầu của mình, muốn xây biệt thự hay nhà phố, hay là nhà cấp IV, diện tích là bao nhiêu, bao nhiêu tầng (số tầng phụ thuộc vào số người ở và yêu cầu cụ thể của chủ nhà), mức độ yêu cầu về thẩm mỹ, chất lượng, ... Từ đó quý khách sẽ ước lượng được con số tương đối.
- Tham vấn các vấn đề pháp lý trong xây dựng:
o Thủ tục xin phép xây dựng.
o Các văn bản về công tác quy hoạch trong khu vực.
o Các quy định của chính quyền địa phương trong khu vực mà quý khách định xây nhà. Từ những thông tin này quý khách mới có những ý tưởng kiến trúc tốt nhất. Thí dụ: có nơi người ta không cho xây quá cao hoặc quá thấp, có nơi không cho xây hết đất, có nơi quy hoạch trong tương lai sẽ ảnh hưởng tới ý đồ kiến trúc của quý khách ...
- Quý khách hãy tự tham vấn và xác định rõ ràng yêu cầu của mình về những mặt sau (tức là quý khách phải biết mình muốn gì trong ngôi nhà của mình):
o Phải phù hợp với quý khách và cuộc sống của quý khách.
o Phải có công năng tối ưu với các diện tích quý khách có.
o Phải có các không gian thích hợp với quý khách trên các yêu cầu về khoa học và thẩm mỹ (cây xanh, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh, môi trường)
o Phải hài hòa với không gia kiến trúc xung quanh.
o Quý khách nên có một thống kê các nhu cầu trong sinh hoạt, kể cả các ý thích và thói quen hay tuổi tác của tất cả các thành viên tham gia sử dụng công trình kiến trúc này.
- Nếu quý khách cảm thấy băn khoản, lúng túng, không thể xác định rõ ràng các yếu tố trên, đừng ngần ngại gửi câu hỏi cho chúng tôi tại đây, hoặc qua trực tiếp văn phòng công ty để có sự tư vấn trực tiếp và hoàn toàn miễn phí.
Bước 3: Làm việc với kiến trúc sư
Thực tế: Nếu như quý khách không cần đến kiến trúc sư, có thể bỏ qua bước này, nhưng trên thực tế, nếu quý khách tiết kiệm một chút thiết kế phí có thể quý khách sẽ bị thiệt hại nhiều hơn (do các khoản phát sinh trong khi xây dựng khi không có thiết kế cụ thể), vả lại một ngôi nhà không có thiết kế hẳn nhiên sẽ không thể đẹp và hợp lý hoàn toàn được.
Lời khuyên:
- Khi quý khách biết rất rõ mình muốn gì trong ngôi nhà của mình, quý khách nên mời kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế, biến các ý tưởng và nhu cầu của mình thành các bản vẽ kỹ thuật. Nếu thấy cần thiết, quý khách nên mô tả các nét kiến trúc mà mình yêu thích. Tất cả những điều đó, quý khách nên ghi lại vào một văn bản và đưa nó cho các kiến trúc sư. Họ sẽ có nhiều tư liệu để nghiên cứu và thiết kế cho phù hợp. Làm như vậy, quý khách sẽ hạn chế được rất nhiều rắc rối về sau, quý khách sẽ không ân hận.
- Khi mời kiến trúc sư thiết kế, quý khách chỉ nên đưa ra các nhu cầu cho họ xử lý bằng ngôn ngữ kiến trúc. quý khách nên tránh can thiệp chi tiết và thay đổi ý tưởng quá nhiều nếu quý khách muốn có công trình vừa ý.
- Nếu quý khách muốn tham khảo các mẫu nhà đẹp để làm gợi ý cho kiến trúc sư thiết kế có thể tham khảo tại Bộ sưu tập nhà đẹp của chúng tôi
- Nếu quý khách có thắc mắc, hay muốn hiểu rõ hơn về vấn đề gì, hãy liên hệ với chúng tôi, chúng tôi sẽ tư vấn cho quý khách hoàn toàn miễn phí. Tư vấn trực tuyến. Của chúng tôi để có thêm nhiều kinh nghiệm khi làm nhà.
Bước 4: Nội dung cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế
Thực tế: Rất có thể quý khách không nắm được những thành phần cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế cho một ngôi nhà. Dựa vào đó, nhiều kiến trúc sư không có trách nhiệm có thể bỏ qua một số phần ít quan trọng, nhưng đến khi thi công quý khách mới nhận thấy dù sao cũng không thể thiếu các phần đó.
Lời khuyên: Một bộ hồ sơ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình trở nên dễ dàng hơn nhiều.
Phần phối cảnh minh hoạ: bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minh hoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp, các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt, ... phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), ... Phần phối cảnh này giúp cho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhà được xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc, sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v...
Phần bản vẽ kỹ thuật: bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:
- Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng. (Hồ sơ này có thể có hoặc không tuỳ vào điều kiện của từng nhà)
- Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng khai triển chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ đặc biệt khác...
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoàn chỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình. Hồ sơ bao gồm các phần:
o Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn từng tầng.
o Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà (ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
o Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng, ...
o Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà, ...
o Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô, ...
o Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.
- Tất cả các bộ hồ sơ được đóng gọn gàng trong tập A3 hoặc A4, sắp xếp theo thứ tự bản vẽ, có mục lục để quản lý.
Bước 5: Lựa chọn nhà thầu xây dựng
Thực tế: Lựa chọn nhà thầu là khâu quan trọng nhất trong việc làm nhà, thậm chí còn quan trọng hơn cả việc lựa chọn KTS. Một nhà thầu không uy tín có thể gây lãng phí, chất lượng công trình không đảm bảo, ...
Lời khuyên: Khi lựa chọn nhà thầu quý khách cần tuân theo các tiêu chí sau:
1. Tiêu chí giá cả: Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau. Hình thức nhận thầu nhân công (chủ nhà lo vật liệu): Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện.
Hình thức nhận thầu cả nhân công và vật liệu: Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.
2. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu: Chủ nhà cần kiểm tra nhà thầu bằng các công việc thực tế đã thực hiện, có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình đã thi công (để kiểm chứng nhà thầu có thể đáp ứng đòi hỏi chất lượng của mình không?). Trước khi ký hợp đồng, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình của mình. Phương án cần chi tiết và có tính hợp lý, có tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu...).
3. Tiêu chí thời gian: Chủ nhà cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Nếu nhà thầu chuyên nghiệp, chủ nhà có thể yêu cầu lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành thanh quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà ống đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.
4. Một số nội dung cần quan tâm khác: Hợp đồng với nhà thầu: Ngoài các tiêu chí trên, trong hợp đồng xây lắp cần đưa các nội dung về an toàn lao động, cam kết tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, hình thức thưởng phạt, chế độ thanh quyết toán... Chủ nhà nên tham khảo nhà tư vấn kiến trúc để đạt được một hợp đồng chi tiết và đầy đủ với nhà thầu. Thuê nhà chuyên môn giám sát xây dựng: Với các công trình đòi hỏi cao về kỹ thuật, mỹ thuật và chất lượng, ngoài việc thuê nhà tư vấn thiết kế kiến trúc, chủ nhà nên thuê kỹ sư, kiến trúc sư giám sát quá trình xây dựng. Lựa chọn nhà cung cấp vật liệu xây thô ổn định. Nhà cung cấp vật liệu xây thô ở gần địa điểm xây dựng để có thể cung cấp vật liệu nhanh, với số lượng nhỏ nhưng liên tục.
Bước 6: Lựa chọn người giám sát thi công
Thực tế: Lựa chọn xong nhà thầu, khi bắt đầu xây dựng, nếu quý khách không hiểu rõ lắm về tiến trình, các công tác xây dựng, kỹ thuật xây dựng, quý khách nên tìm người giám sát thi công thay cho mình.
Lời khuyên: Công việc giám sát bao gồm:
- Theo dõi công tác thi công của nhà thầu, phát hiện sai sót của họ.
- Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng định mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng. Xem thêm tại đây.
- Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy tiến độ thi công.
- Chủ nhà có thể là người “đóng vai” giám sát, tuy nhiên điều này có thể gây ra một số vấn đề không đáng có như:
o Khi chủ nhà là người chưa “am hiểu” sẽ nghe theo lời “đường mật” của chủ thầu. Mặt khác lại có một số chủ nhà lại quá khắt khe và không thực tế trong các “đòi hỏi” của mình, hoặc chen vào những ý kiến không đúng về việc thi công, gây không khí không tốt giữa chủ nhà và nhà thầu.
o Có khi chủ nhà cũng tích lũy được một số “kinh nghiệm” tự giám sát công trình thì cũng rơi vào tình trạng như trên. Đối với người giám sát thực sự sẽ rất tốt cho nhà thầu.
o Đối với một nhà thầu chuyên nghiệp luôn coi trọng uy tín thì việc gian dối trong thi công rất ít xảy ra. Tuy nhiên cũng đôi lúc có hiện tượng quên chưa làm, do đó nhà thầu rất yên tâm nếu chủ nhà giám sát nghiêm túc.
- Vậy ai sẽ giám sát công trình? Chúng ta có thể thuê một kỹ sư hoặc một kiến trúc sư làm tư vấn giám sát trong suốt quá trình thi công là hợp lý nhất. Với những kiến thức và kinh nghiệm vốn có, họ sẽ gíup cho công trình luôn tuân thủ đúng kỹ thuật, chất lượng côn gtrình sẽ đảm bảo hơn.
- Người giám sát công trình sẽ thay mặt chủ nhà “nói chuyện” về kỹ thuật với nhà thầu. Chúng ta không sợ bị nhà thầu làm ẩu, không đúng kỹ thuật mà tránh được lời qua tiếng lại. Khi có yêu cầu về thay đổi thiết kế, chủ nhà có các thay đổi trong thi công, người giám sát có thể trực tiếp giải quyết tại hiện trường.
- Giám sát thi công phải là người có kinh nghiệm, đã từng thi công hoặc giám sát thi công một số công trình. Trường hợp nhà thầu chỉ làm nhân công, giám sát phải theo dõi vật tư, kỹ thuật là luôn có mặt tại công trường, việc cung cấp vật tư do chủ nhà đảm nhận. Trường hợp bao vật tư thì giám sát ngoài việc giám sát kỹ thuật, chất lượng công trình còn phải kiểm tra chủng loại vật tư.
Thuê giám sát ở đâu ?
- Tất cả các công ty hoặc văn phòng có chức năng tư vấn giám sát đều nhận việc tư vấn giám sát thi công cho chủ nhà. quý khách cũng có thể nhờ người quen giới thiệu một kỹ sư hay kiến trúc sư để thuê. Giám sát và nhà thầu phải là hai đơn vị độc lập.
Giá thuê giám sát ?
- Nếu quy mô công trình lớn khoảng 500 triệu đồng trở lên, tiền thuê giám sát từ 2-3% giá trị công trình. Đối với những công trình nhỏ cần phải thoả thuận về thời gian thực hiện, khoảng từ 1,5 triệu đồng/tháng trở lên theo thỏa thuận.
Bước 7: Những phát sinh có thể gặp phải
Thực tế: Xây nhà đương nhiên sẽ có phát sinh. Nhưng mức phát sinh cho phép chỉ trong khoảng 5% tổng mức đầu tư. Nếu không có những tính toán hợp lý ngay từ đầu, rất có thể phát sinh sẽ rất cao, đã có không ít trường hợp phát sinh thêm 25%.
Lời khuyên: Phát sinh xảy ra do rất nhiều nguyên nhân, quý khách cần nhận biết và khắc phục.
- Phát sinh do thuê đơn vị tư vấn nghiệp dư: Do tư vấn thiết kế không bóc tách khối lượng công việc, vật tư một cách đầy đủ dẫn tới công trình bị phát sinh khi thi công trong thực tế.
- Phát sinh do chủ nhà: Không tuân thủ bản vẽ thiết kế, thay đổi chủng loại vật tư, đặc biệt là vật tư hoàn thiện nội thất. Ví như: Thay đổi gạch ốp lát, thay đổi chủng loại gỗ…
- Phát sinh do nhà thầu thi công: Họ vẽ việc … trong khi chủ nhà không hiểu rõ, nắm kỹ ngôn ngữ trong hợp đồng thi công.
- Trường hợp thường gặp là do thực tế thi công, không dự liệu được tình huống. Chẳng hạn như “va chạm” với công trình lân cận, đào móng làm lún xụt nền nhà bên cạnh, tường nứt. Hoặc cò trường hợp xây nhà cao vượt mái nhà kế bên, phải sửa sang lại mái, làm máng cho hàng xóm…
Muốn tránh phát sinh
Hầu hết nhà thầu đều cho rằng phát sinh là việc quá “quen thuộc” trong thi công các công trình, nhất là công trình dân dụng. Vấn đề là phát sinh đến bao nhiêu thì phải coi là không bình thường. Nếu tính càng kỹ lưỡng cụ thể thì việc phát sinh không đáng kể, hoặc nằm trong khoảng cho phép 5% và phần phát sinh này thường có lý do chính đáng.
Nguyên nhân chủ yếu do không dự liệu, toan tính kỹ lưỡng chặc chẽ trước khi khởi công. Muốn tránh thì hồ sơ thiết kế phải chi tiết và thống nhất trên những bản thiết kế chi tiết, minh họa đó không thay đổi. Nếu cần có sự đồng thuận với các thành viên khác trong gia đình thì phải đả thông trước, tránh tình trạng “ông thích gà, bà thích vịt” dẫn đến đập phá. Mặc khác, chủ nhà và chủ thầu phải hợp đồng chặc chẽ với những điều khoảng ràng buộc nghiêm túc và đầy đủ. Nếu bên thầu nhận cung ứng vật tư thì càng phải thể hiện đầy đủ như chủng loại, nhãn hiệu hàng hóa; xi măng gì, thép của ai, gạch loại mấy, hãng nào?. Ngay cả các bên thiết kế, thi công tính không kỹ cũng gây phát sinh và khi đó đâm xích mích, cãi vã, lắm khi …”mất tiền”.
