Lập kế hoạch xây nhà

Những lưu ý đầu tiên:

1. Xác định chính xác mục tiêu sử dụng: Để ở đơn thuần, để ở kết hợp kinh doanh, để kinh doanh, cho thuê, để ở nghỉ dưỡng....
2. Xác định nhu cầu cơ bản của gia đình khi xây nhà mớinhư: số lượng phòng, diện tích và vị trí của các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất sẽ sử dụng, không gian dự trữ, phòng thờ, nhà xe, vườn nhỏ, sân phơi, bồn chứa nước...
3. Lưu ý về những thay đổi trong tương lai, ví dụ như đám cưới và gia đình sẽ có thêm người, v..v...
4. Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua những kế hoạch lần cuối.
5. Sắp xếp theo thứ tự ưu tiên tất cả thông tin được đề cập ở trên.
6. Tập hợp và ghi lại tất cả các thông tin ở trên khi thiết kế cho căn nhà của bạn để sau này làm việc với kiến trúc sư.

 

Cây xanh trồng ở lối đi bộ đem lại bóng râm cho đường phố và vỉa hè, giúp giảm nhiệt độ và tăng giá trị cảnh quan. Ngoài ra, cây xanh cũng mang lại những lợi ích bổ sung như:

• Che nắng cho khu vực để xe dọc đường
• khu vực xanh nhỏ có thể là không gian chung cho các hoạt động cộng đồng

Khu vực có nhiều cây xanh có thể hỗ trợ cho những người bán hàng rong. Bằng cách này, nhiều người sẽ có cơ hội trở nên quen thuộc với khu vực này và góp phần làm tăng sức sống đô thị.

II. Tìm hiểu thủ tục pháp lý

Tìm hiểu thủ tục pháp lý về xây dựng

Xin phép xây dựng

Để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có những loại giấy tờ nào?

Người xin cấp giấy phép xây dựng phải có một trong những loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ), nếu làm nhà trên nền đất trống.
• Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở & Quyền sử dụng đất ở (Giấy hồng) hoặc Giấy chứng nhận sở hữu nhà, nếu làm nhà trên nền nhà cũ.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính mà không có tranh chấp.
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (gồm: Bằng khoán điền thổ hoặc Trích lục, Trích sao bản đồ điền thổ, Bản đồ phân chiếc thửa, Chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại Văn phòng chưởng khế, Ty điền địa, Nha trước bạ).
• Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường xã xác nhận về thừa kế, không có tranh chấp.
• Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật.
• Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBND Phường/Xã/Thị trấn, Quận/Huyện xác nhận không có tranh chấp.
• Các loại giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở theo Quyết định 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19-6-2000 của UBND Thành phố.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở được quy định như thế nào?

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới được lập thành 03 bộ và nộp tại UBND Quận/Huyện gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.
• Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
• Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
• Hồ sơ thiết kế của Công ty Thiết kế có pháp nhân gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

Xin gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian gia hạn bao lâu?

Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi có giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp phép phải xin gia hạn, Giấy phép xây dựng có thể gia hạn được nhiều lần, mỗi lần gia hạn là 12 tháng.

Hồ sơ xin gia hạn gồm: Đơn xin gia hạn giấy phép xây dựng (theo mẫu), bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp. Thời gian giải quyết hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng không quá năm ngày làm việc.

Thủ tục hoàn công được quy định như thế nào?

Sau khi xây dựng xong, chủ nhà phải nộp hồ sơ hoàn công.Cơ quan cấp phép cũng chính là cơ quan ra biên bản hoàn công. Hồ sơ hoàn công bao gồm:

• Giấy báo đề nghị kiểm tra công trình hoàn thành (theo mẫu).

• Bản sao giấy phép xây dựng.

• Bản sao hợp đồng thi công với nhà thầu xây dựng có tư cách pháp nhân (có thị thực).

Xin phép sửa chữa, cải tạo, mở rộng nhà ở riêng lẻ của tư nhân.

Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa được lập thành 03 bộ và nộp tại UBND Quận/Huyện gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.
• Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (nếu có) kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
• Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
• Hồ sơ thiết kế gồm:
• Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.
• Ảnh chụp mặt chính căn nhà xin sửa chữa và hai căn liên kế hai bên (khổ 9x12).
• Hồ sơ khảo sát hiện trạng móng (xác định khả năng nâng tầng và biện pháp gia cố) của tổ chức tư vấn có pháp nhân (trường hợp có nâng tầng).

III. Lựa chọn Kiến trúc sư

Sàng lọc trước :

Nếu bạn yêu thích các tạp chí chuyên ngành, các Website mẫu nhà, bạn nên dành thời gian lang thang lướt web, tìm đọc để có những cái tên KTS , khoảng 3-5 người mình yếu thích nhất, liên lạc, đặt cuộc hẹn và đến gặp trao đổi.

Phán đoán : Qua cuộc gặp đầu tiên và có thể 1-2 lần tiếp theo, bạn sẽ cảm nhận thực tế và trực tiếp hơn về KTS dự định trao "nhà" cho họ, có tìm được sự thông hiểu và ăn ý không? Sự kinh nghiệm và kiến thức phù hợp? (tuổi đời KTS không thật sự quá quan trọng, một số KTS trẻ chuyên làm nhà ở đôi lúc chỉ khoảng 25-27 tuổi là đã thiết kế rất đẹp và chuyên nghiệp rồi!). Đa phần các KTS nổi tiếng, đã thành danh, và các văn phòng KTS uy tín không chịu vẽ phương án trước cho bạn xem đâu, bạn đều phải đặt cọc, và ký HĐ mới mong nhận được bản thiết kế đầu tiên. Nếu yên tâm với sự lựa chọn của mình sau khi tiếp xúc, bạn có thể gửi gắm ngôi nhà, nếu chưa yên tâm, bạn phải có sự phán đoán tốt và tiếp tục suy nghĩ thêm để chọn lựa KTS một lần nữa!

Giá thiết kế :

Hoàn toàn phụ thuộc vào độ nổi tiếng của KTS, và uy tín của công ty thiết kế. Đây là thị trường tự do về giá cả chất xám, không có một đơn giá chung nào, và rất biến thiên giữa các "thứ hạng" KTS hay khác biệt về giá giữa TPHCM, Hà Nội và các thành phố khác.

Cần tìm hiểu rõ xem giá được tính như thế nào? Trên % mức đầu tư công trình (thông thường từ 3-5% giá trị đầu tư công trình) hay trên m2 sử dụng. Rời giá đó sẽ nhận được một khối lượng tư vấn và bản vẽ kỹ thuật đến chuẩn mực nào? Có bao gồm các thiết kế cộng thêm như nội thất, san vườn, tiểu cảnh..hay không? Số lần tư vấn, các dịch vụ CSKH và khuyến mại thêm kèm theo của công ty tư vấn là gì?

Lời khuyên :

Giá thiết kế không thể so sánh đắt rẻ một cách đơn giản, giá thiết kế rẻ là một lợi thế nhưng cũng cần những sự đảm bảo. Các cty thiết kế uy tín có trách nhiệm và sự đảm bảo bởi đội ngũ chuyên gia hùng hậu có thể sẽ chăm sóc tốt khi công trình gặp sự cố, ngược lại các KTS trẻ sẽ rất nhiều tiệt chăm sóc khách hàng, nhưng có thể ít sự bọc lót hơn nếu làm việc độc lập. Bạn cần yêu cầu chứng minh đội ngũ chuyên gia cùng làm việc trong bộ hồ sơ gồm những ai ?Kỹ sư kết cấu?kỹ sư điện nước, các nhà thiết kế nội thất nếu có.

IV. Lựa chọn thầu xây dựng

a. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu

Đánh giá chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện.Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong cách và quy mô gần giống yêu cầu của bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên cạnh đó, hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu....)

b. Tiêu chí thời gian

Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thòa thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc.Tất cả các nhà thầu đều phải lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.

c. Tiêu chí giá cả

Thị trường xây nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau.

• Hình thức nhận thầu nhân công (khoán công – chủ nhà lo vật liệu) : gồm nhân công cho các phần việc thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không điện nước, nội thất) tùy theo sự thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ tiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng.
• Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng) : mức giá có sự giao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sự dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

d. Nhân công trong quá trình xây dựng

Trong trường hợp bạn khoán công hay khoán trắng, bạn cũng cần pahi3 biết có bao nhiêu nhóm nhân công tham gia quá trình xây dựng nhà để thương lượng và định giá với nhà thầu được dễ dàng hơn.

Có những nhóm nhân công sau:

• Nhân công phá dỡ công trình (nếu có)
• Nhân công đào móng
• Nhân công đóng cọc
• Nhân công đóng cốp pha
• Đổ bê tông
• Thợ xây tô – hoàn thiện
• Thợ lát đá
• Thợ điện
• Thợ mộc
• Thợ nước
• Thợ sơn...
• Các nhóm thợ do các HD khoán vật tư khác

e. Các yếu tố xem xét khác:

• Yếu tố thương hiệu
• Yếu tố bảo lãnh
• Yếu tố an toàn lao động
• Các điều khoản phạt và hình thức xử lý các tranh chấp khi phát sinh
  
  
  Kinh nghiệm chia sẻ

Theo Luật xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chương V Nghị Định số 16/2005/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 07 tháng 02 năm 2005 thì nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Vì thế bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh năng lực hành nghề xây dựng của nhà thầu.

Trong hợp đồng với nhà thầu, ngoài các điều khoản cơ bản, bạn nên lưu ý đề cập thêm những điều khoản sau:

• Quy định an toàn lao động và bảo hiểm.
• Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương
• Hình thức và thời hạn thanh toán (theo tiến độ hay theo thời gian và khối lượng công trình)
• Điều khoản liên quan đến bên giám sát xây dựng (nếu có)
• Điều khoản về cách tính chi phí phát sinh khi có thay đổi trong quá trình xây.

- Nếu có thể thương lượng được bạn nên yêu cầu nhà thầu ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng. Số tiền và thời gian bảo hành (tùy theo thương lượng) nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng sau khi ngôi nhà xây xong.

- Bạn cũng nên tham khảo với KTS về nội dung hợp đồng với nhà thầu.

V. Chọn VLXD, nhà cung cấp vật liệu xây dựng

Bạn nên tìm hiểu từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí gần công trình của bạn, đủ chủng loại, giá hợp lý và có tểh thanh toán từng đợt theo tiến độ nếu có thể. Điều này sẽ giúp công việc thi công của bạn thuận lợi về sau.

Một số mẹo vặt trước khi xây nhà:

• Hiểu được nhu cầu hiện tại và trong tương lai của gia đình bạn.
• Nắm vững đầy đủ kế hoạch xây dựng, bản vẽ nhà và chi phí ước tính trước khi tiến hành xây nhà.
• Đảm bảo ánh sáng tự nhiên đạt tối đa trong tất cả các phòng bằng cách làm nhiều cửa sổ và cửa thông hơi.
• Tránh sử dụng các loại của chính và cửa sổ có kích thước không chuẩn.
• Sử dụng vật liệu có sẵn ở địa phương
• Lên kế hoạch cung cấp thường xuyên các vật liệu. Điều này sẽ tránh được sự trì trệ khi xây dựng.
• Duy trì tối thiểu một số lượng vật liệu xây dựng tối thiểu tại nơi mình xây dựng.
• Bảo quản các vât liệu thô một cách đúng đắn.
• Vật dụng và đồ đạt cố định trong nhà nên lựa chọn theo tiêu chí lâu bền hơn là chỉ vì kiển dáng bên ngoài.
• Khi chọn các thiết bị điện nên tính đến độ an toàn cho trẻ nhỏ
• Nếu sử dụng máy lạnh, cần lên kế hoạch đặt chúng ở đâu ngay từ khâu lên bản vẽ thiết kế.